Miete festlegen: Mietspiegel, Mietpreisbremse & Vergleichsmiete einfach erklärt

Die richtige Miete zu finden, ist eine Gratwanderung. Ist sie zu niedrig, verschenkst du über Jahre Geld, weil spätere Erhöhungen gesetzlich begrenzt sind. Ist sie zu hoch, bleibt die Wohnung leer – oder du riskierst in vielen Städten, dass der Mieter später einen Teil zurückfordert. Drei Begriffe tauchen dabei immer wieder auf: Mietspiegel, ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisbremse. Hier erfährst du, wie sie zusammenhängen und wie du daraus einen konkreten Betrag ableitest.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Maßstab im deutschen Mietrecht. Gemeint ist die übliche Miete für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde. Vergleichbar heißt nach § 558 Abs. 2 BGB: ähnliche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetische Ausstattung.

Einbezogen werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Die Vergleichsmiete ist also nicht der aktuelle Angebotspreis auf Immobilienportalen, sondern ein Mittelwert aus neuen und bestehenden Mietverhältnissen. Deshalb liegt sie in angespannten Märkten oft deutlich unter dem, was in Inseraten verlangt wird.

Ermitteln lässt sie sich auf mehreren Wegen (§ 558a BGB):

• über einen Mietspiegel,
• über eine Mietdatenbank,
• über ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen,
• über drei Vergleichswohnungen.

Für die meisten Vermieter ist der Mietspiegel der einfachste und zuverlässigste Weg.

Der Mietspiegel: einfach oder qualifiziert

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde, meist in Euro pro Quadratmeter und aufgeschlüsselt nach Baujahr, Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung. Seit der Mietspiegelreform müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen.

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten:

Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB)

Er wird von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieter- und Vermieterverbänden erstellt oder anerkannt. Es gibt keine strengen methodischen Vorgaben. Vor Gericht gilt er als Indiz, das aber durch andere Nachweise erschüttert werden kann.

Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)

Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden anerkannt. Er muss alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Sein Vorteil: Es wird vermutet, dass die darin genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer etwas anderes behauptet, muss das beweisen.

So liest du den Mietspiegel richtig

Die meisten Mietspiegel arbeiten mit einem Grundwert pro Quadratmeter, der sich aus Baujahr und Wohnfläche ergibt, und mit Zu- und Abschlägen für einzelne Merkmale. Typische Zuschläge gibt es etwa für einen Balkon, eine moderne Einbauküche, ein hochwertiges Bad oder eine gute Wohnlage. Abschläge gibt es für fehlende Ausstattung, Lärmbelastung oder einen schlechten energetischen Zustand.

Am Ende steht oft eine Spanne, zum Beispiel 8,20 bis 10,40 Euro pro Quadratmeter. Innerhalb dieser Spanne ordnest du deine Wohnung anhand ihrer Merkmale ein. Viele Städte bieten dafür inzwischen Online-Rechner an, die dich Schritt für Schritt durch die Merkmale führen.

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt bei Neuvermietung die Mietpreisbremse. Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf dort höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB).

Welche Gemeinden betroffen sind, legen die Landesregierungen per Rechtsverordnung fest. Die bundesrechtliche Grundlage wurde 2025 bis Ende 2029 verlängert; die einzelnen Länder müssen ihre Verordnungen aber jeweils selbst erlassen oder verlängern. Stand Oktober 2026 gilt die Mietpreisbremse in vielen Großstädten und Ballungsräumen, aber längst nicht überall. Prüfe deshalb immer die aktuelle Verordnung deines Bundeslandes, zum Beispiel auf der Website des zuständigen Landesministeriums.

Ausnahmen

Die Mietpreisbremse gilt nicht in jedem Fall. Die wichtigsten Ausnahmen:

• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist frei (§ 556f Satz 2 BGB). Umfassend ist eine Modernisierung in der Regel nur, wenn die Investition etwa ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreicht.
• Höhere Vormiete: Hat der Vormieter bereits mehr gezahlt, darfst du diese Miete wieder vereinbaren (§ 556e Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben dabei unberücksichtigt.
• Einfache Modernisierung: Hast du in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darfst du den Betrag aufschlagen, um den die Miete nach den Regeln der Modernisierungsmieterhöhung hätte steigen dürfen (§ 556e Abs. 2 BGB).

Für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Möblierte Wohnungen sind dagegen grundsätzlich erfasst; ein angemessener Möblierungszuschlag ist aber zulässig.

Die Auskunftspflicht (§ 556g BGB)

Willst du dich auf eine dieser Ausnahmen berufen, musst du den Mieter vor Abschluss des Vertrags unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Bei der Vormiete heißt das zum Beispiel: Du nennst die Höhe der Vormiete. Am besten machst du das schriftlich und lässt dir den Erhalt bestätigen.

Versäumst du die Auskunft, kannst du dich zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Holst du sie nach, gilt die höhere Miete erst zwei Jahre danach.

Außerdem muss der Mieter nach Vertragsschluss auf Verlangen Auskunft über die Tatsachen bekommen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, soweit diese nicht allgemein zugänglich sind.

Was passiert bei einem Verstoß?

Eine Vereinbarung über eine zu hohe Miete ist nur insoweit unwirksam, wie sie die zulässige Grenze übersteigt. Der Vertrag bleibt gültig, die Miete sinkt auf das zulässige Maß. Der Mieter muss den Verstoß rügen und kann dann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, gilt das sogar rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses (§ 556g Abs. 2 BGB).

Unabhängig von der Mietpreisbremse gibt es noch die Grenze der Mietpreisüberhöhung: Wer bei geringem Angebot eine Miete verlangt, die mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, kann nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ordnungswidrig handeln. Das gilt auch dort, wo keine Mietpreisbremse gilt.

Mietpreis-Check: Liegt deine Miete im Rahmen?

Mit dem Check unten kannst du schnell prüfen, wo deine geplante Miete im Verhältnis zur Vergleichsmiete steht. Trag den Quadratmeterwert aus dem Mietspiegel ein, der zu deiner Wohnung passt, dazu die Wohnfläche und die geplante Kaltmiete.

Der Check ersetzt keine genaue Einordnung in den Mietspiegel, und Ausnahmen wie eine höhere Vormiete rechnet er nicht mit ein. Als erste Orientierung, ob du im grünen Bereich bist, reicht er aber.

Spätere Mieterhöhungen: Kappungsgrenze und Sperrfrist

Die Miethöhe zu Beginn bestimmt, wo du in den nächsten Jahren stehst. Denn im laufenden Mietverhältnis kannst du die Miete nach § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, und das mit Einschränkungen:

• Sperrfrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, bevor die Erhöhung wirksam wird. Das Erhöhungsverlangen selbst darfst du frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die das Land per Verordnung festlegt, liegt die Grenze bei 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
• Zustimmung: Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Tut er das nicht, kannst du auf Zustimmung klagen.

Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB) sowie Staffel- und Indexmieten (§§ 557a, 557b BGB) folgen eigenen Regeln. Bei Staffel- und Indexmieten ist die Mieterhöhung nach § 558 ausgeschlossen. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss auch jede einzelne Staffel die 110-Prozent-Grenze einhalten.

So legst du die Miete in der Praxis fest

Ein pragmatisches Vorgehen in fünf Schritten:

1. Prüfe, ob in deiner Gemeinde die Mietpreisbremse gilt und ob eine Ausnahme für deine Wohnung in Frage kommt.
2. Ermittle die Vergleichsmiete über den aktuellen Mietspiegel, inklusive Zu- und Abschlägen.
3. Schau dir vergleichbare Angebote an. Sie zeigen dir, was der Markt hergibt, sind aber kein rechtlicher Maßstab.
4. Lege die Miete fest. In Gebieten mit Mietpreisbremse liegt die Obergrenze bei 110 Prozent der Vergleichsmiete, sonst hast du mehr Spielraum, solltest aber mit Blick auf § 5 WiStG unter 120 Prozent bleiben.
5. Dokumentiere deine Berechnung und, falls du dich auf eine Ausnahme stützt, die Auskunft an den Mieter.

Eine leicht moderate Miete hat übrigens Vorteile, die man nicht unterschätzen sollte: mehr und bessere Bewerbungen, weniger Leerstand und Mieter, die oft länger bleiben. Jeder Monat Leerstand kostet dich eine volle Miete – das gleicht eine etwas niedrigere Miete über Jahre aus.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Übersicht und keine Rechtsberatung. Gerade die Landesverordnungen zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze ändern sich regelmäßig. Im Zweifel hilft ein Haus- und Grundbesitzerverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.