Checkliste Wohnungsbesichtigung: Worauf achten & welche Fragen stellen (zum Abhaken)

Eine Wohnungsbesichtigung dauert oft nur 15 bis 20 Minuten. In dieser Zeit sollst du entscheiden, ob du dort mehrere Jahre wohnen willst – und gleichzeitig einen guten Eindruck hinterlassen. Kein Wunder, dass man hinterher im Treppenhaus steht und merkt: Nach der Heizung habe ich gar nicht gefragt, und wie war eigentlich der Handyempfang im Schlafzimmer?

Diese Checkliste hilft dir, nichts Wichtiges zu übersehen. Du kannst sie direkt hier im Browser abhaken, Notizen ergänzen und sie als PDF speichern oder ausdrucken – ausgefüllt oder als leere Vorlage für den nächsten Termin. Darunter erklären wir jeden Punkt ausführlich: worauf du bei der Wohnungsbesichtigung achten solltest, welche Fragen wirklich wichtig sind und was bei Online-Besichtigungen anders ist.

Die Checkliste zum Abhaken

Tipp: Druck dir für jede Wohnung eine leere Liste aus oder nimm sie auf dem Handy mit. Wenn du mehrere Wohnungen an einem Tag anschaust, verschwimmen die Eindrücke erstaunlich schnell.

Vor der Besichtigung: gut vorbereitet ist halb gewonnen

Das Inserat wirklich lesen

Bevor du losgehst, lies das Inserat noch einmal in Ruhe. Notiere dir alles, was fehlt oder unklar ist: Ist die angegebene Miete kalt oder warm? Sind die Nebenkosten realistisch? Steht etwas zum Energieausweis drin? Gibt es eine Einbauküche, und soll dafür eine Ablöse gezahlt werden? Diese offenen Punkte sind später deine ersten Fragen an den Vermieter.

Budget ehrlich durchrechnen

Rechne mit der Warmmiete plus Strom, Internet, Rundfunkbeitrag und eventuell Hausrat- und Haftpflichtversicherung. Als grobe Orientierung gilt: Die Warmmiete sollte nicht mehr als etwa ein Drittel deines Nettoeinkommens ausmachen. Viele Vermieter orientieren sich an einer ähnlichen Faustregel. Wenn die Rechnung schon vorher nicht aufgeht, sparst du dir den Termin lieber.

Termin vereinbaren und bestätigen

Viele Vermieter und Hausverwaltungen verschicken inzwischen Buchungslinks, über die du dir selbst einen freien Termin aussuchst – etwa über besichtigung.app. Wenn du stattdessen per E-Mail anfragst, schreib kurz, wer du bist, wer einziehen würde und wann du Zeit hast. Formulierungshilfen findest du in unseren E-Mail-Vorlagen für Besichtigungstermine. Notiere dir Adresse, Klingelschild und eine Telefonnummer, falls du dich verspätest.

Anfahrt testen

Fahr möglichst zu der Uhrzeit hin, zu der du später auch zur Arbeit oder Uni pendeln würdest. So bekommst du ein realistisches Gefühl für Wegzeit, Verkehr und die Lage. Wenn du ein paar Minuten früher da bist, kannst du außerdem schon einen Blick auf Haus und Straße werfen.

Was du einpacken solltest

• ein Maßband oder Zollstock für Nischen, Wände und die Breite von Türen
• eine kleine Taschenlampe (die vom Handy reicht notfalls) für dunkle Ecken, Keller und unter die Spüle
• ein geladenes Handy für Fotos – frag vorher, ob du fotografieren darfst, vor allem wenn noch Vormieter darin wohnen
• diese Checkliste, ausgedruckt oder digital

Diese Unterlagen solltest du dabeihaben

Zur ersten Besichtigung musst du noch keine komplette Mappe abgeben. Die Datenschutzbehörden sehen es so, dass Vermieter in dieser Phase nur wenige Daten brauchen, etwa Name und Kontaktdaten. Trotzdem lohnt es sich, vorbereitet zu sein: Wenn dir die Wohnung gefällt, kannst du deine Unterlagen noch am selben Tag schicken.

Sinnvoll sind:

• dein Personalausweis zum Vorzeigen (nicht zum Abgeben)
• eine kurze Vorstellung oder eine Mieterselbstauskunft
• Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft, zumindest digital griffbereit
• falls relevant: Bürgschaft, Wohnberechtigungsschein oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Welche Dokumente in welcher Phase sinnvoll sind und was Vermieter nicht verlangen dürfen, erklären wir ausführlich im Artikel über die Bewerbungsmappe für die Wohnung.

Wohnungsbesichtigung: Worauf achten beim Zustand?

Die meisten Mängel, die später nerven, kann man bei der Besichtigung schon erkennen – wenn man gezielt hinschaut. Lass dich nicht von schöner Einrichtung oder frisch gestrichenen Wänden ablenken. Hier lohnt sich ein genauer Blick.

Feuchtigkeit und Schimmel

Schimmel ist der Klassiker unter den Wohnungsmängeln und oft schwer wieder loszuwerden. Schau dir besonders an:

• Ecken an Außenwänden, vor allem in Schlafzimmer und Bad
• Fensterlaibungen und die Bereiche direkt unter der Decke
• die Wand hinter großen Schränken oder Betten, sofern du dahinterschauen darfst
• Silikonfugen in Dusche und Badewanne

Achte auch auf den Geruch: Riecht es muffig, obwohl gerade gelüftet wurde? Einzelne frisch überstrichene Stellen können ein Hinweis darauf sein, dass etwas überdeckt wurde. Frag dann direkt nach, ob es dort schon einmal Feuchtigkeit gab. Prüfe außerdem, ob das Bad ein Fenster oder einen funktionierenden Lüfter hat. Ein innenliegendes Bad ohne Lüftung ist ein Risiko.

Fenster und Türen

Öffne und schließe die Fenster. Lassen sie sich leicht bedienen, schließen sie dicht, sind die Dichtungen noch weich? Alte, undichte Fenster bedeuten Zugluft, Lärm und höhere Heizkosten. Notiere dir, ob die Fenster zweifach oder dreifach verglast sind, und teste Rollläden oder Jalousien. Auch die Wohnungstür und das Schloss sind einen kurzen Blick wert.

Heizung und Warmwasser

Finde heraus, wie geheizt wird: Gas-Zentralheizung, Fernwärme, Wärmepumpe, Gasetagenheizung oder Nachtspeicher. Das hat großen Einfluss auf deine Nebenkosten. Schau, ob in jedem Raum ein Heizkörper hängt und ob sich die Thermostate drehen lassen.

Dreh in Küche und Bad den Warmwasserhahn auf. Kommt warmes Wasser schnell, oder dauert es eine Minute? Gibt es einen Durchlauferhitzer oder einen kleinen Boiler, der nach einer Dusche leer ist? Bei einer Gasetagenheizung oder Therme in der Wohnung kannst du fragen, wann sie zuletzt gewartet wurde.

Wasserdruck und Abflüsse

Lass in der Dusche und in der Küche gleichzeitig Wasser laufen. Bleibt der Druck stabil? Laufen Waschbecken, Dusche und Spüle zügig ab? Gluckernde Abflüsse oder Gerüche deuten auf Probleme in den Leitungen hin.

Elektrik

Zähl die Steckdosen und überleg, wo dein Schreibtisch, das Bett und der Fernseher stehen würden. Ein Wald aus Mehrfachsteckern ist auf Dauer lästig. Ein Blick in den Sicherungskasten verrät viel: Moderne Sicherungsautomaten und ein FI-Schutzschalter sind ein gutes Zeichen, alte Schraubsicherungen eher nicht. Klär, ob es einen Anschluss für Waschmaschine und Geschirrspüler gibt und ob die Küchengeräte funktionieren.

Internet und Handyempfang

Ein unterschätzter Punkt, gerade wenn du im Homeoffice arbeitest. Frag, welche Anschlüsse im Haus liegen (Glasfaser, Kabel, DSL), und prüf die Verfügbarkeit vorab online über die Adresse. Schau während der Besichtigung in jedem Raum auf dein Handy: Wie viele Balken hast du, und lädt eine Webseite? In Altbauten mit dicken Wänden und in Souterrainwohnungen ist der Empfang manchmal überraschend schlecht.

Lärm und Hellhörigkeit

Schließ die Fenster und hör einen Moment zu. Wie laut ist die Straße? Liegt eine Bar, ein Restaurant oder eine Baustelle in der Nähe? Achte auch darauf, ob du Schritte aus der Wohnung darüber oder Stimmen aus dem Treppenhaus hörst. Ein Besichtigungstermin am Abend oder Wochenende zeigt dir oft ein anderes Bild als einer am Dienstagvormittag.

Licht, Grundriss und Maße

In welche Himmelsrichtung zeigen die Räume? Ein Wohnzimmer nach Norden bleibt im Winter dunkel, ein Schlafzimmer nach Süden wird im Sommer warm. Prüfe, ob deine wichtigsten Möbel passen: Bett, Sofa, Kleiderschrank. Miss die Wandlängen, Nischen und auch die Türbreite, wenn du große Möbel hast.

Wichtige Fragen bei der Wohnungsbesichtigung

Gute Fragen zeigen dem Vermieter, dass du es ernst meinst. Gleichzeitig bekommst du die Informationen, die du für eine Entscheidung brauchst. Stell sie freundlich und ohne Verhörstimmung, am besten gegen Ende der Besichtigung.

Miete, Nebenkosten und Kaution

• Wie hoch sind Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung genau, und was ist in den Nebenkosten enthalten?
• Kann ich die letzte Nebenkostenabrechnung sehen? Daran erkennst du, ob die Vorauszahlungen realistisch sind oder ob eine Nachzahlung droht.
• Wie hoch ist die Kaution? Gesetzlich darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und du darfst sie in drei monatlichen Raten zahlen (§ 551 BGB).
• Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart? Bei einer Staffelmiete steigt die Miete zu festgelegten Terminen, bei einer Indexmiete entsprechend der Inflation.

In vielen Städten gilt die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei Vertragsbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; es gibt aber Ausnahmen, etwa für Neubauten oder nach umfassender Modernisierung. Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss er dich vor Vertragsschluss darüber informieren.

Heizungsart und Energieausweis

Frag nach der Heizungsart und den durchschnittlichen Heizkosten. Der Vermieter muss dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, zum Beispiel durch einen Aushang oder indem er ihn zeigt (§ 80 Gebäudeenergiegesetz). Darin steht, wie viel Energie das Gebäude ungefähr verbraucht. Ein hoher Wert bedeutet in der Regel höhere Heizkosten.

Vormieter und Zustand

• Warum zieht der Vormieter aus? Die Antwort ist nicht immer ehrlich, aber manchmal sehr aufschlussreich.
• Gab es in letzter Zeit Probleme mit Feuchtigkeit, Heizung oder Nachbarn?
• Soll vom Vormieter etwas übernommen werden, etwa eine Küche, und zu welchem Preis? Eine Ablöse ist freiwillig und sollte in einem angemessenen Verhältnis zum Wert stehen.

Renovierung bei Einzug und Auszug

Wird die Wohnung vor dem Einzug renoviert, oder übernimmst du sie so, wie sie ist? Und was steht im Vertrag zu Schönheitsreparaturen? Das ist wichtiger, als es klingt: Bekommst du eine unrenovierte Wohnung ohne angemessenen Ausgleich, ist eine Klausel, die dich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel unwirksam. Fotografiere den Zustand beim Einzug trotzdem gründlich und halte ihn in einem Übergabeprotokoll fest.

Organisatorisches

• Ab wann ist die Wohnung frei, und ist der Mietvertrag befristet?
• Sind Haustiere erlaubt? Kleintiere wie Hamster oder Fische darf der Vermieter nicht pauschal verbieten, bei Hunden und Katzen braucht es meist seine Zustimmung.
• Gehören Keller, Dachboden, Fahrradraum oder Stellplatz dazu?
• Wie geht es weiter, und bis wann fällt die Entscheidung?

Fragen, die du nicht beantworten musst

Auch der Vermieter stellt Fragen. Zu Einkommen, Beruf oder Haustieren ist das legitim. Fragen nach Religion, Herkunft, Parteizugehörigkeit, Schwangerschaft, Kinderwunsch oder Gesundheit sind dagegen unzulässig. Du kannst freundlich ausweichen. Mehr dazu findest du in unserem Artikel zur Bewerbungsmappe.

Haus und Umgebung

Die schönste Wohnung bringt wenig, wenn dich das Umfeld stört. Achte deshalb auch auf das, was außerhalb der Wohnungstür liegt.

• Treppenhaus, Hof und Müllplatz: Wirken sie gepflegt? Das sagt viel darüber aus, wie sich Hausverwaltung und Nachbarschaft kümmern.
• Gemeinschaftsräume: Gibt es einen Fahrradkeller, einen Waschkeller, einen Trockenraum? Funktionieren Briefkasten und Klingel?
• Infrastruktur: Wie weit sind Supermarkt, Bäckerei, Ärzte, Apotheke, Kita oder Schule? Wie ist die Anbindung an Bus und Bahn?
• Parken: Gibt es Anwohnerparken, und wie schwierig ist die Parkplatzsuche am Abend?
• Atmosphäre: Lauf nach dem Termin eine Runde um den Block. Wenn möglich, komm noch einmal am Abend oder am Wochenende wieder.

Bei einer Hausbesichtigung zusätzlich prüfen

Wenn du ein ganzes Haus mietest, kommen weitere Punkte dazu: der Zustand von Dach, Regenrinnen und Fassade, ein trockener Keller, das Alter der Heizungsanlage und wer sich um Garten, Winterdienst und Schornsteinfeger kümmert. Kläre auch, welche Nebenkosten du direkt mit den Versorgern abrechnest. Bei einem Kauf solltest du für eine Hausbesichtigung außerdem einen Bausachverständigen mitnehmen.

Online- und Video-Besichtigung: So funktioniert sie

Wenn du aus einer anderen Stadt umziehst oder der Termin kurzfristig ist, bieten manche Vermieter eine Online-Besichtigung an. Das gibt es in drei Varianten:

• Live per Videocall: Vermieter, Makler oder Vormieter laufen mit dem Handy durch die Wohnung, und du kannst live Fragen stellen. Das ist die aussagekräftigste Variante.
• Aufgezeichnetes Video: Du bekommst einen Rundgang als Video. Praktisch, aber du siehst nur das, was gezeigt werden soll.
• 360-Grad-Rundgang: Eine virtuelle Tour, durch die du dich selbst klickst. Gut für den Grundriss, weniger gut für Details.

Worauf du bei einer Online-Besichtigung achten solltest

Bei einer Live-Besichtigung kannst du gezielt steuern, was du sehen willst. Bitte darum, die Kamera auf Ecken, Fensterrahmen, Decke und die Silikonfugen im Bad zu richten. Lass Wasser laufen und die Fenster öffnen und schließen. Bitte um einen Blick aus dem Fenster, ins Treppenhaus und auf den Sicherungskasten. Frag nach dem Handyempfang vor Ort und lass dir die Geräusche bei geschlossenem Fenster zeigen.

Ehrlich gesagt: Eine Online-Besichtigung ersetzt den Termin vor Ort nicht vollständig. Gerüche, Lärm, Lichtverhältnisse und das Gefühl für die Raumgröße kommen über die Kamera kaum rüber. Wenn möglich, schick eine Person deines Vertrauens hin, die mit dieser Checkliste durch die Wohnung geht.

Vorsicht vor Betrug

Gerade bei Fernbesichtigungen sind Betrüger aktiv. Typische Warnsignale: Die Miete ist auffällig günstig, der angebliche Vermieter ist im Ausland, und du sollst vorab Kaution oder Miete überweisen, oft über einen angeblichen Treuhanddienst, um dafür die Schlüssel per Post zu bekommen. Überweise niemals Geld, bevor du die Wohnung gesehen und einen Mietvertrag unterschrieben hast, und schick keine Ausweiskopien an Unbekannte.

Nach der Besichtigung

Notizen sofort ergänzen

Setz dich direkt nach dem Termin kurz hin und ergänze deine Notizen, solange alles frisch ist. Was hat dich überzeugt, was hat dich gestört? Sortiere deine Fotos und benenne sie mit der Adresse. Wenn du mehrere Wohnungen vergleichst, hilft eine kleine Tabelle mit Warmmiete, Größe, Lage und deinem Bauchgefühl.

Schnell, aber nicht übereilt reagieren

Gefällt dir die Wohnung, melde dich noch am selben oder am nächsten Tag. Bedank dich kurz für den Termin, bestätige dein Interesse und schick deine Unterlagen, wenn der Vermieter darum gebeten hat. Gerade in gefragten Städten entscheiden Vermieter oft innerhalb weniger Tage.

Gefällt sie dir nicht, ist eine kurze Absage höflich – der Vermieter kann dann anderen Interessenten zusagen.

Mietvertrag in Ruhe lesen

Bekommst du eine Zusage, lies den Mietvertrag gründlich, bevor du unterschreibst. Achte auf Miete, Nebenkosten, Kaution, Befristung, Staffel- oder Indexmiete und die Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Bei Unklarheiten helfen örtliche Mietervereine, die gegen einen Mitgliedsbeitrag beraten.

Häufige Fragen zur Wohnungsbesichtigung

Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?

Bei Einzelterminen meist 15 bis 30 Minuten. Bei Sammelbesichtigungen mit vielen Interessenten bleibt oft weniger Zeit. Umso wichtiger ist eine Checkliste, damit du gezielt prüfen kannst.

Darf ich bei der Besichtigung Fotos machen?

Frag vorher nach. Ist die Wohnung leer, hat kaum ein Vermieter etwas dagegen. Wohnen noch Vormieter darin, solltest du ihre Privatsphäre respektieren und nur Details wie Fenster, Heizkörper oder Anschlüsse fotografieren.

Kann ich eine Begleitperson mitnehmen?

Ja, und das ist oft eine gute Idee. Vier Augen sehen mehr, und eine zweite Person kann sich auf andere Dinge konzentrieren, während du mit dem Vermieter sprichst. Bei einer WG-Besichtigung gelten etwas andere Regeln – Tipps dazu findest du in unserem Artikel über erfolgreiche WG-Besichtigungen.

Weiterlesen

Wenn du noch am Anfang der Suche stehst, hilft dir die Checkliste für die Wohnungssuche beim Sortieren deiner Anforderungen. Einen Überblick über typische Stolpersteine auf dem deutschen Mietmarkt bekommst du im Artikel Wohnungssuche in Deutschland – worauf du achten solltest. Und damit deine Bewerbung nach der Besichtigung überzeugt, lies weiter bei der Bewerbungsmappe für die Wohnung.