Warum ein Übergabeprotokoll so wichtig ist
Beim Einzug sieht die Wohnung frisch aus, beim Auszug Jahre später gibt es plötzlich Streit:
War der Kratzer im Parkett schon da? Wer hat das Waschbecken beschädigt? Ein Wohnungsübergabeprotokoll hält den Zustand der Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt fest – unterschrieben von Vermieter und
Mieter. Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, aber es ist das wichtigste Beweismittel, wenn es
später um Schadensersatz, Schönheitsreparaturen oder die Rückzahlung der Kaution geht.
Sinnvoll ist das Protokoll bei beiden Übergaben : Das Einzugsprotokoll dokumentiert, welche Mängel schon vorhanden waren, das Auszugsprotokoll zeigt,
in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Erst der Vergleich beider Protokolle macht deutlich,
was während der Mietzeit passiert ist.
Was gehört in ein Übergabeprotokoll?
- Beteiligte und Objekt: Vermieter, alle Mieter, Anschrift und Lage der Wohnung sowie das Datum der Übergabe.
- Raum für Raum: Wände und Decken, Böden, Fenster, Türen, Heizkörper und Sonstiges (Sanitärobjekte, Einbauküche,
Steckdosen, Rauchwarnmelder). Für jeden Punkt: in Ordnung oder Mängel.
- Konkrete Mängelbeschreibung: nicht „Boden verkratzt“, sondern „Kratzer im Parkett, ca. 10 cm, vor dem Fenster“. Je genauer,
desto besser lässt sich später vergleichen.
- Zählerstände mit Zählernummer für Strom, Gas, Wasser und Heizung.
- Schlüssel: Art und Anzahl aller übergebenen Schlüssel.
- Vereinbarungen: etwa wer welchen Mangel bis wann beseitigt, ob Einrichtungsgegenstände in der Wohnung bleiben
oder wie Schönheitsreparaturen geregelt sind.
- Unterschriften aller Beteiligten – und ein Exemplar für jede Seite.
Mit dem Generator oben stellst du genau das zusammen. Du kannst die Räume an deine Wohnung
anpassen, das Protokoll als PDF speichern oder eine leere Vorlage drucken und vor Ort von Hand ausfüllen.
Fotos: das zweite Beweismittel
Ergänze das Protokoll immer um Fotos. Fotografiere jeden Raum in der Totale und jeden Mangel
im Detail, am besten mit einem Gegenstand als Größenvergleich. Smartphone-Fotos enthalten
Datum und Uhrzeit; schick sie direkt nach der Übergabe an die andere Seite, dann ist
unstrittig, wann sie entstanden sind. Im Protokoll vermerkst du unter „Anlagen“, dass und wie
viele Fotos gemacht wurden.
Zählerstände richtig festhalten
Die Zählerstände sind die Grundlage für die Abrechnung von Strom, Gas, Wasser und Heizkosten.
Notiere neben dem Stand immer die Zählernummer , damit keine Verwechslung möglich ist – gerade in Mehrfamilienhäusern mit vielen Zählern im Keller.
Bei Heizkostenverteilern an den Heizkörpern lohnt sich ein Foto jedes Geräts. Strom und Gas meldest
du zusätzlich beim Versorger an bzw. ab.
Beweislast: Wer muss was beweisen?
Verlangt der Vermieter nach dem Auszug Schadensersatz, muss er grundsätzlich beweisen, dass
der Schaden während der Mietzeit entstanden ist und über die normale Abnutzung hinausgeht.
Normale Gebrauchsspuren muss der Mieter nicht ersetzen. Ein unterschriebenes Einzugsprotokoll,
in dem ein Mangel nicht auftaucht, spricht dafür, dass er beim Einzug noch nicht vorhanden
war. Umgekehrt schützt ein Einzugsprotokoll, in dem vorhandene Schäden notiert sind, den
Mieter davor, für diese aufkommen zu müssen.
Wichtig für Vermieter: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung
verjähren nach § 548 BGB bereits sechs Monate nach Rückgabe. Mängel, die bei der Übergabe erkennbar waren und im Protokoll
fehlen, lassen sich später nur schwer nachweisen.
Was tun bei Streit?
Seid ihr euch bei einem Punkt nicht einig, schreib beide Sichtweisen ins Protokoll
(„Vermieter: Fleck durch Mieter verursacht – Mieter: Fleck war beim Einzug vorhanden“) und
unterschreibt trotzdem. So ist festgehalten, worüber Einigkeit besteht. Kommt keine Einigung
zustande, helfen Mietervereine, Haus- und Grundbesitzervereine oder eine Schlichtungsstelle
weiter; bei größeren Beträgen kann auch ein Sachverständiger den Zustand begutachten. Einen
Anwalt einzuschalten lohnt sich vor allem, wenn es um hohe Summen oder die Kaution geht.
Dieses Tool ersetzt keine Rechtsberatung.
Vor der Übergabe kommt die Besichtigung
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