Mietkaution: Höhe, Ratenzahlung und Rückzahlung – mit Rechner

Die Kaution ist für Vermieter die wichtigste Absicherung, falls am Ende des Mietverhältnisses Miete offen ist oder Schäden bleiben. Gleichzeitig ist sie einer der häufigsten Streitpunkte: Wie hoch darf sie sein? Muss der Mieter alles auf einmal zahlen? Und wie lange darf man nach dem Auszug warten, bevor man sie zurückzahlt?

Die Antworten stehen überwiegend in einer einzigen Vorschrift, § 551 BGB, ergänzt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Hier bekommst du einen Überblick – und einen Rechner, mit dem du die Kaution und die Raten für deine Wohnung direkt ausrechnest.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Obergrenze liegt bei drei Monatsmieten. Entscheidend ist dabei die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten. § 551 Abs. 1 BGB sagt ausdrücklich, dass als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten nicht mitzählen.

Ein Beispiel: Die Warmmiete beträgt 1.050 Euro, davon sind 230 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Die Kaltmiete liegt also bei 820 Euro, die Kaution darf höchstens 2.460 Euro betragen – nicht 3.150 Euro.

Ein paar Punkte, die oft übersehen werden:

• Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangst du eine Barkaution und zusätzlich eine Elternbürgschaft, dürfen beide gemeinsam drei Kaltmieten nicht übersteigen. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Dritter die Bürgschaft unaufgefordert anbietet, damit der Vertrag überhaupt zustande kommt.
• Stellplatz oder Garage im selben Vertrag erhöhen die Grundlage, wenn die Miete dafür Teil der Nettokaltmiete ist.
• Wird die Miete später erhöht, darfst du die Kaution nicht automatisch aufstocken – es sei denn, das ist im Vertrag ausdrücklich vereinbart.
• Eine Vereinbarung, die mehr als drei Kaltmieten vorsieht, ist nur insoweit unwirksam, wie sie die Grenze überschreitet (§ 551 Abs. 4 BGB). Zu viel gezahltes Geld kann der Mieter zurückverlangen.

Weniger als drei Monatsmieten zu verlangen, ist natürlich jederzeit möglich. Bei begehrten Wohnungen kann eine moderate Kaution sogar ein Argument sein.

Der Kautionsrechner

Gib die Nettokaltmiete ein – oder die Warmmiete zusammen mit der Nebenkostenvorauszahlung, dann rechnet das Tool die Kaltmiete selbst aus. Mit dem Mietbeginn bekommst du zusätzlich die Fälligkeiten der drei Raten.

Ratenzahlung: Das Recht des Mieters

Der Mieter darf die Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten (§ 551 Abs. 2 BGB). Das ist sein Recht, keine Kulanz des Vermieters, und es lässt sich auch nicht vertraglich ausschließen.

Die Fälligkeiten sind gesetzlich festgelegt:

• Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also zum vereinbarten Mietbeginn – nicht schon bei Vertragsunterschrift.
• Die zweite und dritte Rate werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Die Miete selbst ist in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen (§ 556b Abs. 1 BGB).

Viele Vermieter möchten die Schlüssel erst gegen Zahlung der kompletten Kaution übergeben. Das ist nicht zulässig, wenn der Mieter sich für Raten entscheidet. Auch eine Vertragsklausel, nach der die gesamte Kaution vor der Schlüsselübergabe zu zahlen ist, ist insoweit unwirksam.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?

Bleibt die Kaution aus, kannst du sie wie jede andere Forderung einfordern und notfalls einklagen. Zusätzlich gibt es seit 2013 ein besonderes Kündigungsrecht: Ist der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten der Kaution im Rückstand, kannst du nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen – ohne vorherige Abmahnung.

Wie du die Kaution anlegen musst

Eine Barkaution gehört nicht auf dein Girokonto. § 551 Abs. 3 BGB verlangt, dass du sie getrennt von deinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegst, und zwar mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. In der Praxis bedeutet das ein Mietkautionskonto oder Kautionssparbuch auf deinen Namen, das als Treuhandkonto für den Mieter gekennzeichnet ist.

Der Sinn: Gehst du insolvent oder wird dein Vermögen gepfändet, bleibt die Kaution geschützt. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei der Rückzahlung bekommt er also Kaution plus angefallene Zinsen.

Mit dem Mieter kann auch eine andere Anlageform vereinbart werden, etwa ein Fonds. Dann trägt der Mieter das Risiko und die Chancen. Für private Vermieter ist das klassische Kautionskonto meist die unkomplizierteste Lösung.

Alternativen zur Barkaution

Nicht immer wird bar gezahlt. Üblich sind auch:

• Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter legt ein Sparbuch auf seinen Namen an und verpfändet es an dich.
• Bankbürgschaft: Die Bank des Mieters bürgt für die Summe.
• Kautionsversicherung oder Kautionsbürgschaft: Ein Anbieter übernimmt die Bürgschaft gegen eine jährliche Gebühr, die der Mieter trägt.
• Elternbürgschaft: Gerade bei Studierenden verbreitet.

Achte bei Bürgschaften darauf, dass sie selbstschuldnerisch und unbefristet sind, sonst kann es im Ernstfall kompliziert werden.

Rückzahlung: Wann ist die Kaution fällig?

Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH hast du nach dem Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist. Du sollst klären können, ob dir noch Ansprüche zustehen, etwa wegen Schäden, offener Miete oder einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung.

Wie lang “angemessen” ist, hängt vom Einzelfall ab. Häufig werden drei bis sechs Monate genannt. In einfachen Fällen – Wohnung ordnungsgemäß übergeben, keine offenen Posten – erwarten Gerichte eher eine schnellere Abrechnung.

Teileinbehalt für die Nebenkostenabrechnung

Ein Klassiker: Der Mieter zieht im Sommer aus, die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr kommt aber erst im nächsten Jahr. Du darfst dann einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Orientieren kannst du dich an der Nachzahlung der letzten Abrechnungen. Den Rest zahlst du nach der üblichen Prüffrist aus.

Ein Komplett-Einbehalt “für alle Fälle” bis zur Nebenkostenabrechnung ist dagegen nicht angemessen, wenn die zu erwartende Nachzahlung nur einen kleinen Teil der Kaution ausmacht.

Was du von der Kaution abziehen darfst

Verrechnen darfst du berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel:

• offene Mieten oder Nebenkostennachzahlungen,
• Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen,
• nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, sofern die Klausel im Vertrag wirksam ist,
• Kosten für die Räumung zurückgelassener Gegenstände.

Normale Gebrauchsspuren wie leichte Abnutzung des Bodens oder Dübellöcher in üblichem Umfang darfst du dagegen nicht abziehen. Beweisen musst du den Schaden. Deshalb ist ein sorgfältiges Übergabeprotokoll beim Einzug und beim Auszug so wichtig. Unsere kostenlose Vorlage für das Übergabeprotokoll hilft dir, Zählerstände, Schlüssel und Mängel mit Fotos festzuhalten.

Wichtig ist außerdem die kurze Verjährung: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Wer zu lange wartet, kann Schäden später nicht mehr geltend machen.

Abrechnung schriftlich und nachvollziehbar

Rechne die Kaution schriftlich ab: Kautionsbetrag plus Zinsen, minus einzelne Abzüge mit Begründung, ergibt den Auszahlungsbetrag. Lege, wenn möglich, Belege bei, etwa Handwerkerrechnungen oder Kostenvoranschläge. Je transparenter die Abrechnung, desto geringer das Risiko eines Streits.

Häufige Fragen

Muss ich die Kaution bei einem Eigentümerwechsel übergeben?

Ja. Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Die Kaution sollte deshalb beim Verkauf an den neuen Eigentümer übertragen werden. Kann der Mieter sie vom Erwerber nicht zurückbekommen, haftet der frühere Vermieter weiter.

Darf der Mieter die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen?

Nein. Die Kaution dient als Sicherheit für Ansprüche nach dem Ende des Mietverhältnisses. Der Mieter muss die Miete bis zum Schluss zahlen und darf die Kaution nicht “abwohnen”.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung?

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist, also nach Ablauf der Prüffrist.

Gilt das alles auch bei einem WG-Zimmer?

Grundsätzlich ja, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum vorliegt, auch bei Untermiete. Für möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung gelten in einigen Punkten Erleichterungen, nicht aber bei der Kautionshöhe.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. In Einzelfällen, etwa bei gewerblichen Mietverhältnissen oder ungewöhnlichen Vertragsklauseln, kann die Lage anders aussehen.